Τα δάνεια της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης είναι συνήθως πιο εύκολο να πληρούν τα κριτήρια από τα συμβατικά δάνεια, επειδή είναι ομοσπονδιακά ασφαλισμένα. Οι επιλογές δανείου FHA περιλαμβάνουν μια αναχρηματοδότηση πληρωμής, η οποία επιτρέπει στους δανειολήπτες να βγάλουν μετοχές από το σπίτι τους.
Θα ρίξουμε μια ματιά στο πώς λειτουργούν τα δάνεια αναχρηματοδότησης πληρωμών FHA και ποια είναι τα πρότυπα πιστοποίησης.
Μια αναχρηματοδότηση πληρωμής λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο όπως κάθε άλλο δάνειο αναχρηματοδότησης, όπου αντικαθιστάτε την τρέχουσα υποθήκη σας με μια νέα. Αλλά στην περίπτωση αναχρηματοδότησης πληρωμής, το νέο σας δάνειο είναι μεγαλύτερο από το αρχικό σας δάνειο και λαμβάνετε την έκπτωση σε μετρητά.
Οι αναχρηματοδοτήσεις πληρωμών σάς επιτρέπουν να αποσύρετε μέρος των ιδίων κεφαλαίων που έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας.
Οι αναχρηματοδοτήσεις πληρωμών μπορούν να χρησιμοποιηθούν για διάφορους σκοπούς, από την εξόφληση του χρέους μέχρι την ανακαίνιση του σπιτιού σας ή την αποστολή ενός παιδιού στο κολέγιο. Αυτά τα δάνεια μειώνουν το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που έχετε στο σπίτι σας, αλλά σας δίνουν πρόσβαση σε χρήματα με επιτόκιο που είναι συνήθως χαμηλότερο από ένα προσωπικό δάνειο ή δάνειο μετοχικού κεφαλαίου για κατοικία.
Η αναχρηματοδότηση πληρωμών FHA είναι ένα από τα πολλά προγράμματα δανείων που προσφέρονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης. Όπως και άλλα δάνεια FHA, οι αναχρηματοδοτήσεις με εξαργύρωση δεν αναλαμβάνονται στην πραγματικότητα ούτε δανείζονται από το FHA. Αντίθετα, προέρχονται από ιδιώτες δανειστές και είναι ασφαλισμένοι από το FHA, πράγμα που σημαίνει ότι εάν δεν πληρώσετε το δάνειό σας FHA, το πρακτορείο θα καλύψει τις ζημίες του δανειστή.
Οι δανειολήπτες πρέπει να πληρούν ορισμένες απαιτήσεις αναλογίας πίστωσης και χρέους για μια αναχρηματοδότηση πληρωμής FHA. Εκφρασμένος ως ποσοστό, ο λόγος χρέους προς εισόδημα ή ο λόγος DTI είναι όλες οι μηνιαίες πληρωμές χρέους διαιρεμένες με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας.
Κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη, υπάρχουν δύο αναλογίες DTI που μπορούν να λάβουν υπόψη οι δανειστές. Η αναλογία DTI μπροστινής πλευράς είναι το ποσοστό του εισοδήματος προ φόρων που πηγαίνει στην πληρωμή στέγασης. Η αναλογία back-end DTI είναι η συνολική σας αναλογία DTI και περιλαμβάνει την πληρωμή στέγασης και όλες τις άλλες οφειλές.
Εάν έχετε πιστωτικά αποτελέσματα στο χαμηλότερο άκρο των απαιτήσεων στεγαστικού δανείου της FHA, χρειάζεστε αναλογία DTI front-end που δεν υπερβαίνει το 31% και αναλογία back-end DTI όχι περισσότερο από 43%. Εάν τα πιστωτικά σας σκορ είναι πάνω από 580 και πληροίτε ορισμένες απαιτήσεις, μπορεί να έχετε αναλογία DTI μπροστινής πλευράς έως 37% και αναλογία DTI back-end έως 47%.
Οι αντισταθμιστικοί παράγοντες που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτόν τον υψηλότερο λόγο DTI περιλαμβάνουν…
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ενδέχεται να ισχύουν άλλες απαιτήσεις αναλογίας DTI. Για παράδειγμα, εάν δεν έχετε επιλέξιμο χρέος, μπορείτε να έχετε αναλογίες DTI front-end και back-end έως και 40%. Και αν πληροίτε οποιονδήποτε από τους παραπάνω αντισταθμιστικούς παράγοντες και έχετε σημαντικό εισόδημα που δεν αντικατοπτρίζεται στην αναλογία DTI σας, μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αναλογία DTI front-end έως και 40% και αναλογία back-end DTI έως και 50%.
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι τα δάνεια πληρωμής FHA επιτρέπονται μόνο στην κύρια κατοικία σας. Πρέπει να έχετε την ιδιοκτησία και να ζείτε στο ακίνητο για τουλάχιστον ένα χρόνο πριν υποβάλετε αίτηση για την αναχρηματοδότηση της πληρωμής σας. Θα πρέπει επίσης να είστε ενήμεροι με όλες τις πληρωμές στεγαστικών δανείων τουλάχιστον από το προηγούμενο έτος.
Ένα από τα πιο ελκυστικά χαρακτηριστικά των αναχρηματοδοτήσεων πληρωμών FHA — και γενικά των δανείων FHA — είναι οι χαλαρές απαιτήσεις πιστωτικού αποτελέσματος. Οι πιστωτικές βαθμολογίες που απαιτούνται για ένα δάνειο FHA είναι σημαντικά χαμηλότερες από ό,τι για ένα συμβατικό δάνειο.
Το ελάχιστο πιστωτικό σκορ που απαιτείται για ένα δάνειο FHA είναι 500. Λάβετε υπόψη ότι οι δανειστές μπορούν να ορίσουν τις δικές τους πιστωτικές απαιτήσεις.
Υπάρχουν μερικά άλλα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε προτού σκεφτείτε μια αναχρηματοδότηση πληρωμών FHA.
Η τρέχουσα υποθήκη σας δεν χρειάζεται να είναι δάνειο FHA για να πληροί τις προϋποθέσεις για αναχρηματοδότηση πληρωμής FHA. Μπορεί να αποφασίσετε να μετακομίσετε σε ένα δάνειο FHA εάν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας και εάν τα πιστωτικά σας αποτελέσματα ή κάποιος άλλος παράγοντας σας εμποδίζει να κάνετε μια συμβατική αναχρηματοδότηση πληρωμών.
Όπως και με άλλα δάνεια FHA, τα δάνεια αναχρηματοδότησης με πληρωμή FHA απαιτούν από εσάς να πληρώσετε προκαταβολικά ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων ίση με το 1,75% του ποσού του δανείου.
Τα δάνεια FHA, συμπεριλαμβανομένων των αναχρηματοδοτήσεων πληρωμών, απαιτούν επίσης να πληρώνετε ετήσια ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων. Το ποσό που πληρώνετε εξαρτάται από το βασικό σας δάνειο και την αναλογία δανείου προς αξία. Αυτά τα ασφάλιστρα κυμαίνονται από 0,80% έως 1,05% του βασικού ποσού του δανείου ετησίως για στεγαστικά δάνεια με διάρκεια μεγαλύτερη των 15 ετών.
Όταν δανείζεστε χρησιμοποιώντας μια αναχρηματοδότηση πληρωμής FHA, περιορίζεστε στο πόσα ίδια κεφάλαια μπορείτε να αφαιρέσετε από το σπίτι. Η μέγιστη αναλογία δανείου προς αξία στις αναχρηματοδοτήσεις πληρωμών είναι 80% της προσαρμοσμένης αξίας του σπιτιού, η οποία πρέπει να εκτιμηθεί ως μέρος της διαδικασίας δανεισμού.
Ας υποθέσουμε ότι μια αξιολόγηση δείχνει ότι το σπίτι σας αξίζει 300.000 €. Το μέγιστο ποσό που μπορείτε να δανειστείτε είναι 240.000 $, που είναι το 80% της αξίας του σπιτιού. Εάν έχετε ήδη στεγαστικό δάνειο 210.000 €, δεν μπορείτε να κάνετε ανάληψη άνω των 30.000 € σε μετρητά.
Επιπλέον, ανεξάρτητα από το LTV σας, μπορείτε να δανειστείτε μόνο μέχρι τα όρια δανεισμού του FHA. Το 2022, αυτά τα όρια κυμαίνονται από 420.680 $ έως 970.800 $, ανάλογα με το κόστος ζωής στην περιοχή σας.
Τα δάνεια FHA, συμπεριλαμβανομένων των αναχρηματοδοτήσεων πληρωμών, πληρούν τις προϋποθέσεις για το πρόγραμμα Energy Efficient Mortgage του οργανισμού, το οποίο βοηθά τους δανειολήπτες να εξοικονομούν ενεργειακούς λογαριασμούς χρηματοδοτώντας βελτιώσεις ενέργειας στο σπίτι.
Το ποσό που μπορείτε να χρηματοδοτήσετε στο πλαίσιο του προγράμματος EEM δεν περιλαμβάνεται στο μέγιστο ποσό δανείου. Στη συνέχεια προστίθεται το ποσό χρηματοδότησης EEM. Οι δανειολήπτες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα EEM μπορεί επίσης να έχουν πρόσβαση σε υψηλότερους δείκτες DTI.
Μια αναχρηματοδότηση πληρωμής μπορεί να σας προσφέρει τα χρήματα που χρειάζεστε για βελτιώσεις σπιτιού, ενοποίηση χρέους ή άλλες οικονομικές ανάγκες. Συνήθως έχουν πιο χαλαρές απαιτήσεις από τα παραδοσιακά δάνεια αναχρηματοδότησης, γεγονός που τα καθιστά ελκυστική επιλογή για πολλούς δανειολήπτες.
Τούτου λεχθέντος, τα δάνεια FHA μπορεί να έχουν ορισμένα μειονεκτήματα, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων για στεγαστικά δάνεια.
Αν ψάχνετε για αναχρηματοδότηση πληρωμής, αξίζει να συγκρίνετε το συνολικό κόστος μιας αναχρηματοδότησης πληρωμών FHA με μια συμβατική αναχρηματοδότηση — συμπεριλαμβανομένων των επιτοκίων και της ασφάλισης στεγαστικών δανείων — για να δείτε ποιο είναι πιο λογικό για την κατάστασή σας.
